Имя материала: Оценка недвижимости

Автор: Ронова Т.Н.

1.3. техническая экспертиза объектов недвижимости

 

Обследование зданий и сооружений - сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Оценщикам необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

1 Ст. 274 ГК РФ.

Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Одной из основных задач оценщика при работе с объектом является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий его эксплуатации необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленное сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвергнуты все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, его конструктивных особенностей и качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например, методиками амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в проектах. Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне физический износ выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшее в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы, и как следствие этого, - уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно подразделить на следующие основные

виды:

внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные);

видимые и невидимые при осмотре;

легко-и трудноустранимые;

развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок.

В практике обследования встречаются как перечисленные виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.

Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и, соответственно, к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве исходных данных для описания состояния конструкций могут быть использованы следующие документы: научно-технические отчеты по обследованию объектов, журналы осмотра строительных конструкций зданий и сооружений, акты общего технического осмотра здания или сооружения, заключения и акты технических комиссий о состоянии конструкций. При составлении отчета по оценке рекомендуется приводить ссылки на используемые документы по техническому состоянию конструкций.

В таблице 1 приведены основные признаки для предварительной оценки износа зданий, позволяющих уже на этапе первого посещения объекта оценки установить его общее состояние, и, соответственно, определить дальнейший план проведения работ.

Подпись: Таблица 1.1
Подпись: Ориентировочная оценка физического износа зданий1

 

Физический износ, \%

 

0-20

 

21-40

Состояние несменяемых

            конструкций зданий       

Повреждений и деформаций нет. Так-

же отсутствуют следы устранения де-

фектов.        

Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Местами имеются следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках

Состояние внутренних конструктивных элементов

Полы и потолки ровные, горизонтальные,

трещины в покрытиях и отделке отсутст-

вуют. 

Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.

 

 

41-60

Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.

Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь, Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.

 

 

61-80

Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.

Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.

 

 

81-100

Здание в опасном состоянии. Участки

стен

разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.

Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

 

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 |