Имя материала: Теория бухгалтерского учета

Автор: Булатов Михаил Алексеевич

4. правила оценк и имущества и  обязательств

 

4.1. Правила оценки внеоборотных активов

 

Бухгалтерский учет и отчетность предусматривают оценку имущества,  обязательств и хозяйственных операций в денеж- ном выражении.

Правила оценки имущества и обязательств предприятия регламентируются международными стандартами оценки, национальным законодательством, нормативными актами.

Международный  комитет  по  стандартам оценки  имуще- ства (МКСОИ)  образован в 1981 г. Его деятельность осущест- вляется  организациями-членами,  которые представляют об- щества  оценщиков целого  ряда государств, включая Велико- британию, Германию, США, Францию, Японию и другие.  В

1994-1995   гг.  МКСОИ  были   опубликованы  Международные стандарты оценки, куда вошли  такие  стандарты как:

Общие  понятия и принципы оценки; Рыночная стоимость как база оценки;

Базы  оценки, отличные от рыночной стоимости;

Оценка в целях  финансовой отчетности и смежной доку- ментации и другие.

Этот документ делит  все  имущество организации на не- движимое и движимое (все  остальное).

 

121

Недвижимое имущество (недвижимость, объект недвижи- мости)  — это физический участок земли  и относящиеся к не- му выполненные человеком улучшения. Недвижимость — это материально осязаемая «вещь», которую  можно  посмотреть, потрогать. Это участок  земли  со всеми  сооружениями на нем, над или под ним.

Оценке подлежит как совокупная стоимость оцениваемых объектов, так и их составляющих:

недвижимость,          занимаемая    предприятием   для   своих нужд;

недвижимость,   выступающая  в  качестве   объектов  инве- стиций (предназначена для сдачи  в аренду);

недвижимость  в  стадии   строительства (оценка  произво- дится  ежегодно  с учетом  степени готовности объекта); недвижимость,  являющаяся  в  значительной  степени  ва- кантной;

недвижимость,  предназначенная  для   застройки  в  буду- щем;

недвижимость, предназначенная для продажи.

Стоимость вакантного (неиспользованного) или с улуч- шениями земельного участка  создается его полезностью (спо- собностью удовлетворять нужды  и потребности людей). Стоимость любого  объекта  недвижимости определяется его уникальностью, долговечностью, постоянством местополо- жения,  относительной ограниченностью предложения на рынке  недвижимости, а также  специфической полезностью конкретного  земельного участка.

Право  владения объектом недвижимости (юридический термин для физических объектов) называется правом  собст- венности  на  недвижимость.  И   если   недвижимость  матери- альное  понятие, то право  собственности на недвижимость —

 

122

 

 
Основным принципом оценки объектов недвижимости является  их  полезность1,       к  о  т  о  р о  й    суммируются  все  другие

рыночные факторы и такие  вспомогательные принципы как принципы спроса  и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и другие.

Физические объекты, не являющиеся недвижимостью, называются движимым имуществом, право  владения ими  — правом  собственности на движимое имущество.

Движимое  имущество включает в  себя  материальные и нематериальные объекты, не связанные с недвижимостью постоянно и способные к перемещению. Это материальные активы, имеющие физическую и осязаемую природу  (произ- водственные средства, машины и оборудование) и нематери- альные.

В бухгалтерском учете все имущество (и движимое, и не- движимое) относится к категории активы, т.е.  ресурсы, нахо- дящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управле- нием, от которых  в будущем  можно   ожидать  прибыль. Акти- вы делят на основные и текущие2.

Основные материальные и нематериальные активы делят- ся на две категории:

недвижимость, производственные средства и оборудование; прочие   долговременные  активы  (долгосрочные  инвести- ции, «гудвилл», патенты, фирменные знаки  и др.).

 

 
К  текущим  активам   относят  задолженность  дебиторов, запасы,  краткосрочные  инвестиции,

банковскую и кассовую наличность.

 

 

 
Полезность — критерий стоимости любого  имущества.  Оценка

 

 
имущества сводится к определению и количественной интерпретации степени рыночной полезности, исходя из сравнительной характеристи- ки  объекта  (по  плодородности, продуктивности, месторасположению,

 

 
активы            -           внеоборотные

активы, текущие — оборотные средства.

123

Основные активы отличаются от большинства текущих ак- тивов тем, что они малоликвидны, т.е. требуют большого пе- риода  времени для  того, чтобы  с помощью маркетинга опре- делить   их  цену.    Этот   фактор   времени,  а  также   отсутствие

«рынка   наличного  товара»,  специфический  характер   объек- тов и другие факторы определяют потребность в услугах про- фессиональных оценщиков.

Денежная сумма, требуемая,  предполагаемая или  уплачен- ная за товар или услугу, отражает его цену.  Цена является ис- торическим фактом, т.е.  относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась  в тайне.  Цена, уплаченная за товары  или услуги  или  денежная  сумма,  требуемая для   их  производства или  создания,  составляет их стоимость (затраты, расходы). По завершении процесса создания или  акта купли-продажи стои- мость становится историческим фактом (первоначальной стоимостью). Цена,  уплаченная покупателем за товар  или  ус- лугу, становится для него  затратами на приобретение.

Общая   себестоимость основных активов  включает в  себя все прямые и косвенные затраты на их производство. Если покупатель после  приобретения объекта  осуществил допол- нительные капитальные затраты, то  при  расчете  себестоимо- сти эти затраты  прибавляются к ретроспективной (прошлой) стоимости приобретения. В зависимости от того, насколько рынок считает   эти  затраты   целесообразными,  в  такой   мере они  будут вносить свой  вклад  в рыночную стоимость объекта.

Основой оценки большинства ресурсов  в условиях  рыноч-

ной экономики является рыночная стоимость. «Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход   имущества  из рук  в руки   на  да- ту  оценки  в результате  коммерческой  сделки между   доброволь- ным покупателем и добровольным продавцом после  адекватного маркетинга; при этом  предполагается, что  каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и  без  принуждения».

 

124

Каждый элемент определения рыночной стоимости имеет определенную  подоплеку:

1. Рыночная стоимость — «расчетная величина»,  т.е. наи- более  вероятная цена,  которая реально может  быть  получена на дату оценки на рынке. Это  самая  высокая из реально воз- можных  для  продавца и самая  низкая из реально возможных для покупателя цена.

При  ее  расчете   не  учитываются цены,  завышенные  или заниженные за  счет  особых  условий  или  обстоятельств сдел- ки, таких как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные ком- пенсации и скидки и другие.

2.  Слова «предполагается переход  имущества» отражают тот   факт,   что   стоимость   имущества  является   величиной именно расчетной, а не предопределенной заранее или ре- альной  ценой  продажи. Это  цена,, по  которой согласно ожи- даниям рынка  на дату оценки должна  состояться сделка  по продаже  данного имущества.

3.  Слова   «на  дату  оценки»  означают,  что  расчетная ры- ночная стоимость привязана по времени к конкретной дате и в  силу  изменения рыночных условий  расчет  может  быть  не- корректным для другого  момента времени.  Результат  оценки отражает состояние рынка  именно на дату оценки, а не на прошедшую  или   будущую  дату.   При   этом   подразумевается, что  сделка  завершается  одновременно  с  переходом имущест- ва из рук в руки, так что  никакие вариации цены  уже невоз- можны.

4.   При   определении  рыночной  стоимости  речь  идет  о сделке «между добровольным покупателем и добровольным про- давцом». Добровольным покупателем является лицо  (физиче- ское  или  юридическое),  у которого есть  мотивы   купить,  но его никто  и ничто  не  принуждает это  сделать.  Такой  покупа- тель  не  готов  платить  любую  цену  ни  по  слишком горячему

125

желанию, ни по острой  необходимости. Он совершает покуп- ку в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего  рынка, а не воображаемого. Предполагаемый покупатель не станет платить  цену выше  той, которую  диктует  ему рынок.

Добровольный же  продавец ни  сгорает  от  желания  про- дать, ни  вынужден продавать во что  бы то  ни  стало  по любой цене,  но  и  не  склонен  настаивать на  цене  неразумной для данного рынка.  Он  заинтересован продать  имущество на ры- ночных условиях после  адекватного маркетинга по цене  мак- симальной из возможных на открытом рынке  цен, какой  бы ни была эта цена.

5.   Сделка   определяющая  рыночную  стоимость  должна быть коммерческой, т.е. осуществляться между сторонами не связанными между собой  особыми отношениями (как, на- пример, между материнской и дочерней компанией или  меж- ду работником  и  работодателем)  и действующими независи- мо в своих  интересах.

6. Слова «после адекватного маркетинга» означают, что имущество должно  быть выставлено на рынке  к продаже  наи- более  подходящим образом в  смысле   получения  максималь- ной  цены  из реально возможных, чтобы  оно  привлекало к се- бе  внимание  покупателей.  Период маркетинга предшествует дате оценки.

7.  Определение рыночной  стоимости полагает, что  «каж- дая  из  сторон действовала компетентно, расчетливо», т.е.  и добровольный продавец,  и добровольный покупатель хорошо знают   сущность  и  характеристики  продаваемого  имущества (его назначение, использование, потенциальное применение) и состояние рынка  на дату оценки. При  этом  каждый  из них действует  в  своих  интересах,  расчетливо  (стремится  к  выгоде на момент оценки).

8.  Обе стороны процесса купли-продажи действуют  «без принуждения»,  т.е.  сами  заинтересованы в совершении сделки и никто, и ни что их к этому не принуждает и не подталкивает.

126

 

 

 

 
Рыночная стоимость   — это  та денежная величина,  кото- рую  можно   получить   за  объект1,    е с л  и             выставлен  на продажу  на  открытом  рынке   на  дату  оценки,  при   условии требований,  указанных  в  определении  рыночной  стоимости (вспомните понятие «меновой  стоимости*).

Потребительная стоимость  — это  ценность, которую  кон- кретная  собственность  имеет  для   конкретного  пользователя при  конкретном  варианте   использования.  Она  относится к нерыночной сфере.

Наиболее  распространенными  методами   оценки  рыноч- ной стоимости основных активов является метод сравнения продаж,  метод капитализированного дохода или дисконтиро- ванного наличного потока  и затратный метод.

Метод   сравнения  продаж  или  любой  другой   сравнитель- ный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения, исходит  из анализа  рыночных оценок затрат и износа.

Метод   капитализации дохода  или   метод  дисконтирован- ного  наличного  потока  должен   быть  основан  на  определяе- мых рынком значениях потока денежных  средств и нормы прибыли.

Затратный метод,  когда все параметры оценки берутся  из данных  открытого рынка.

Выбор  конкретного метода оценки зависит от характера доступной информации,  особенностей рынка  и специфики самого    оцениваемого   объекта.     По    существу   любой    метод оценки имущества, основанный на рыночной информации является  сравнительным.

При   определении рыночной  стоимости  обычно  учитыва- ют наиболее  эффективное или наиболее  вероятное использо- вание   объекта  собственности.

 

'  В данном  случае речь не  идет о действующем  предприятии  или  его части.

127

Особым случаем  оценки рыночной стоимости является ее расчет  при  существующем использовании.   Эта  оценка отно- сится  к недвижимости, производственным средствам и обо- рудованию,  предназначенным  для  дальнейшего  использова- ния  в том виде, как они использовались на дату оценки.

Рыночная стоимость является базой  оценки неспециали- зированных  объектов  собственности.

активы (объекты недвижимости) и активы с ограниченным (например, из-за  особенностей месторасположения) рынком сбыта редко  переходят  из рук в руки  на  открытом рынке.  Ес- ли наиболее вероятное использование такого объекта недви- жимости неразрывно связано с организацией, которая на нем расположена, то процесс расчета  его стоимости базируется не на  рыночных данных  и  может  потребовать определения стоимости предприятия в целом  и последующего распределе- ния  этой  величины по  составным частям.   Здесь  используется метод  остаточной стоимости замещения,  который относится к нерыночной базе оценки.

Остаточная стоимость замещения — это метод  оценки, основанный на расчете  текущей  рыночной стоимости зе- мельного  участка   при   его   существующем  использовании   в сумме с общими затратами на замещение (воспроизводство) сооружений за вычетом  начислений на  физический износ  и все другие  формы обесценения.  Она  зависит  от потенциаль- ной прибыльности организации.

В   исключительных  случаях   рыночная   стоимость  может быть  выражена отрицательной величиной (устаревшие объек- ты недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость  земельного  участка,   экологически   неблагополуч- ные  объекты  и др.).

Рыночная  стоимость имущества рассчитывается  без  учета торговых   издержек,  сопутствующих налогов.

Основные  активы  могут  оцениваться  или   переходить  из рук в руки  по  цене  отличной от рыночной стоимости. Базой

128

их  стоимост и   может  быть  нерыночны й   аспек т  полезност и объекта, либ о нетипичны е и нерыночны е услови я продаж.

Отличаются от рыночной :  стоимост ь действующе й   орга- низации ,  специальна я  стоимость ,  стоимост ь пр и  вынужден- но й  продаже, утилизационна я  стоимость ,  чиста я   стоимост ь реализаци и активов ,  амортизируемая ,  переоцениваемая ,  вос - станавливаемая ,  объективна я   (справедливая) ,  инвестицион - ная ,    страховая,   облагаемая ,    ликвидационная ,    остаточна я стоимост ь замещени я и др .

Стоимость действующе й   организаци и   (предприятия )    в целом ,  а не  какой-либ о  из его составны х частей может лиш ь случайно совпадать с рыночной ,  быть выш е ее  (если  органи - заци я  использует свою собственност ь  с  больше й   выгодой и пользой ,  че м другие аналогичны е  ее   производител и  подоб - ны х товаро в и услуг), ниж е  (если  организаци я  не  использует сво ю собственност ь с  максимально й эффективностью) .

Стоимост ь организаци и пр и ее продаже может быть выш е рыночной ,  если он а обладает особым и правам и н а  производ - ство, экстраординарным и контрактами ,  уникальным и патен - там и  и лицензиями ,  специально й  рецептурой ,  особы м  «гуд- виллом»  и прочим и  нематериальным и активами .

Он а  складывается из  чисто й  стоимост и  всех  материаль - ны х и  нематериальны х активо в  предприяти я  за  вычетом   его обязательств. Пр и этом ,  отдельные актив ы не  обладают  стои - мостью действующе й  организации ,  т.е.  стоимост ь  действую - ще й организаци и ка к единог о целого не делитс я на части и не отражается в финансово й отчетности.

Специальная стоимост ь  может дополнительн о  приписы - ваться объекту недвижимост и  в  связ и  с  его уникальны м  ме - стонахождением ,  временн о  возникше й  исключительно й  ры - ночно й ситуацие й ил и в виде надбавки ,  которую готов  запла - тит ь покупатель ,  имеющи й особы й интерес .

Стоимость пр и  вынужденно й  продаже  —   это  цена ,  свя - занна я   с   вынужденно й   продажей  (недостаточны й   перио д

5-2356             129

маркетинга,   отсутствие   открытости  и  рекламы,  вынуждаю- щие обстоятельства). Она может использоваться как ликви- дационная цена.

Утилизационная стоимость — это текущая  цена, которую реально можно  получить за объект собственности (кроме  зе- мельного участка), полезный срок  службы  которого истек.   В этом случае имущество оценивается не с позиции его перво- начального использования,  а как для  распродажи «на запча- сти».  Утилизационная  стоимость не  исходит  из того, что  объ- ект в современном состоянии не  может  быть  больше  полезен для  использования по  его  прежнему назначению.  Он  может быть  перестроен, преобразован для  нового  такого  же или  со- всем  иного  использования,  разобран на  запчасти для других объектов, у которых  не  вышел  срок  службы, или  представлен стоимостью лома, другого  сырья для  вторичной переработки.

Чистая   стоимость реализации  активов  —  это  расчетная цена их продажи при нормальном функционировании орга- низации за вычетом  издержек на продажу и оформление. При соблюдении  всех условий   определения рыночной  стоимости она аналогична последней.

Амортизационная стоимость — это ретроспективная (из- начальная)  или  переоцененная  стоимость основных активов за вычетом  расчетной величины амортизации (износа).

Переоцененная  стоимость — это  стоимость недвижимо- сти,  производственных средств  и  оборудования,  установлен- ная в результате  их оценки оценщиком или по нормативно установленным коэффициентам.

Восстанавливаемая стоимость — стоимость перспективной отдачи,  которую   ожидается  получить   от  будущего  использова- ния  активов, включая остаточную стоимость реализации.

Объективная  (справедливая)  стоимость — денежная сум- ма, за которую может быть продано имущество (или списана задолженность) в результате  коммерческой, компромиссной сделки  между компетентными добровольными сторонами.

150

Инвестиционная  стоимость — стоимость собственности для конкретного инвестора или  группы  инвесторов при  опре- деленных целях инвестирования, Термин «инвестиционная собственность»  — субъективное понятие.  Его  нельзя   подме- нять  термином рыночная стоимость инвестиционной собст- венности.

Страховая стоимость — стоимость, определяемая поло- жениями страхового контракта или  полиса.

Облагаемая стоимость — стоимость, используемая в каче- стве базы для налогообложения, рассчитанная на основе со- ответствующих  нормативных  документов.

Ликвидационная стоимость или стоимость при  вынуж- денной продаже  может быть реально получена от продажи имущества в сроки, слишком короткие для  проведения адек- ватного  маркетинга с  целью  определения рыночной стоимо- сти.    Продажа  может   быть   обусловлена  отсутствием  доброй воли  продавца и покупателя или  информированностью поку- пателя  о затруднениях продавца.

Эффективная стоимость — стоимость активов с точки зрения их владельца — равна  большей из двух величин: по- требительной стоимости  активов для  данного владельца и стоимости их реализации. Она, также  как и другие  (выше- приведенные) виды  стоимости, относится к нерыночным ба- зам оценки активов.

В   отечественной  практике   бухгалтерского  учета   оценка основных средств  производится по  фактическим затратам  на их приобретение,  сооружение, изготовление, т.е.  по  их пер- воначальной  стоимости.   Основные   средства,   внесенные   в счет  вклада  в уставный (складочный)  капитал,  принимаются к  бухгалтерскому  учету  в  денежной  оценке,   согласованной учредителями (участниками); приобретенные  по договору да- рения  — по рыночной стоимости на дату оприходования; по договорам,  предусматривающим  оплату  не  денежными  сред-

 

5*        131

ствами  — по стоимости товаров  (ценностей)  переданных или подлежащих передаче, устанавливаемой исходя  из цены, по которой а сравнимых обстоятельствах обычно  организация определяет стоимость аналогичных товаров1.

Оценка нематериальных активов имеет свои  особенности. Нематериальные активы не  имеют  материальной сущности и проявляют себя через свои  экономические свойства. Такие активы предоставляют их владельцам определенные права  и привилегии и, как  правило, создают  для них некоторую при- быль.

Нематериальные активы возникают на базе  прав, опреде- ляемых условиями соглашений (договоров на поставку, кон- трактами с дистрибьюторами и заготовителями); взаимоот- ношений с  клиентами,  поставщиками,  дистрибьюторами и др.;  групп нематериальных элементов («гудвилл»);  интеллек- туальной собственности, защищенной законом от несанк- ционированного использования (фирменные или торговые названия, авторские права, патенты, торговые марки, ком- мерческие  секреты   или  «ноу-хау»).

В бухгалтерском учете понятие нематериальных активов ограничено теми активами, которые индивидуально перено- симы  и отделимы от самой  организации. Они редко  продаются на рынке, их оценка связана с понятием потребительной, а не меновой стоимости.  При  продаже  на рынке  оценка произво- дится  по  рыночной  стоимости при  существующем  (а  не  эф - фективном) использовании. Существующее использование предполагает продолжение эксплуатации объекта  в том  виде, в котором он  использовался на дату оценки, с учетом  способно- сти  объекта  продолжать вносить свой  вклад  в стоимость орга- низации. Альтернативные или более вероятные (в случае про- дажи)  варианты использования в расчет не принимаются.

 

1   См.   ПБУ   6/01   «Учет  основных   средств».   Утверждено   приказом

Минфин а РФ от 30 марта 2001 г. № 26н (в редакции  от 18 мая 2002 г.).

132

Стоимость нематериальных активов может также рас- сматриваться как часть стоимости конкретной действующей фирмы и как инвестиционная стоимость (для конкретного инвестора).

Капитальные вложения отражаются в балансе  по факти- ческим  затратам для застройщика (инвестора). Финансовые вложения также   принимаются  к  учету  в  сумме   фактических затрат для инвестора. Акции  и паи, не оплаченные полностью отражаются в балансе  по их полной покупной стоимости. Непогашенная сумма  относится к кредиторской задолженно- сти, если инвестор имеет право на получение дивидендов. В остальных случаях суммы, внесенные в счет подлежащих приобретению акций и паев, относятся к дебиторской задол- женности.  Вложения в акции других организаций отражаются в балансе  на конец года по рыночной стоимости (регулярно публикуемой), если она ниже балансовой. Отклонение спи- сывается за счет суммы резерва под обесценение вложений в ценные бумаги.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 |