Жилищное право.Информационно-справочное издание

6. роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования

 

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и в его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 г. доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80\% процентов, а средства населения - лишь 14,6\% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм участия населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья почти отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Например, за 1990-1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения: стали иными формы собственности и источники финансирования вводимых в эксплуатацию жилых домов; значительно увеличилась доля частного сектора, а государство перестало быть основным участником рынка жилья. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20\%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до девяти процентов. При этом за счет средств федерального бюджета в 1998 г. было построено лишь 1,3 млн кв. метров общей площади жилых домов, что составило 4,2\% от всего объема нового жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в три раза с конца 1990 по 1998 год и достигла 39,4\% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда. В настоящее время 57 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности; в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5-2\% квартир, находящихся в частной собственности.

Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья*(55). В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, при отсутствии кредитов на строительство и приобретение готового жилья сократились объемы жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований, направляемых на строительство. При резком сокращении бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах некоторых категорий населения, которые не в состоянии самостоятельно справиться со своими жилищными проблемами. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу. Этого можно достичь совершенствованием системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. За государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

1. Ограниченным платежеспособным спросом населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых "либеральных" параметрах кредита граница доступности для населения России составит не более 10\%.

2. Низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкими темпами разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов.

4. Неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. Однако в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия, а значит, невысока эффективность всей системы, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелания жить в долг.

6. Большим количеством административных барьеров: строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что приводит к большому количеству издержек.

7. Множеством субсидий. Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

8. Высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, а большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой.

9. Непрозрачными источниками доходов граждан.

10. Неразвитостью организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.