Оценка недвижимости

6.2.1. модель, основанная на методе регрессионного анализа

 

Практика оценки недвижимости показывает, что в классе моделей (1) достаточно хорошими аппроксимирующими свойствами обладает регрессионная мультипликативная1 модель следующего вида:

y" = ао x af1 x a?2 x ... x amxm. (2)

Параметры ao, ai,...,am этой модели определяются методом наименьших квадратов. Основная задача модели оценки стоимости - моделирование зависимости цены уЛ от це-нообразующих факторов хі,х2, хт.

Для построения модели (2) одно из значений каждого ценообразующего фактора, которые представлены в таблице 2, выберем в качестве базового, и исключим из таблицы. Иначе говоря, для этих значений не будем выделять отдельные переменные. При этом объект недвижимости, имеющий базовые значения ценообразующих факторов, определим как эталонный объект. В качестве эталонного объекта недвижимости может быть выбран объект, обладающий любыми характеристиками, например, наиболее типичный или наиболее распространенный объект недвижимости.

Описание ценообразующих факторов

Выберем в оцениваемом поселении в качестве эталонного объекта 1 комнатную квартиру в кирпичном доме, находящуюся в 1 зоне. С учетом этого составим таблицу обозначений и значений ценообразующих факторов (табл. 4).

1 Выбор моделей возможен также и в классе аддитивных моделей, алгоритм построения которых подобен рассматриваемому, но не включает процедуры логарифмирования исходных данных и восстановления (потенцирования) значений коэффициентов модели из значений их логарифмов (см. далее п. 2.1.1).

Кодировка ценообразующих факторов

В соответствии с таблицей 4 на базе таблицы 3 составим усеченную (без базовых значений ценообразующих факторов) таблицу наблюдений (табл. 5). В этой таблице присутствует значения всех факторов за исключением базовых, характерных для эталонного объекта.

С учетом данных, представленных в таблице 5, модель оценки стоимости будет иметь следующий вид:

уЛ = a0 x a1x1 x a2x2 x a3x3 x a4x4 x a5x5 x a6x6 , (3)

Здесь уЛ - оценка рыночной стоимости квадратного метра квартиры; a0 - свободный параметр модели, представляющий собой стоимость квадратного метра общей площади эталонной квартиры (однокомнатной квартиры, находящейся в кирпичном доме в 1-й ценовой зоне); a1,a2, ... аб- параметры, позволяющие скорректировать стоимость квартиры на местоположение, материал стен и количество комнат соответственно.

Если значения всех ценообразующих факторов в модели (3) будут равны нулю (х1=х2= =хт=0), то оценка рыночной стоимости будет соответствовать стоимости эталонного объекта: уЛ = a0 , т.е. однокомнатной квартиры с кирпичными стенами, расположенной в 1 ценовой зоне.