Андрей Костин и его люди скупают премиум-офисы, пока акции ВТБ падают в цене

• «Империя» падает в руки: как ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» проглотил башню в Москва-Сити

• Детали сделки с ООО «Фипс» и инвестгруппой «К1».

• Цифры: 9 тысяч квадратных метров и сумма около 7 млрд рублей.

• Арендатор Okkam (бывшая Dentsu Russia) рекламный холдинг под крылом фонда.

• Андрей Костин и Рамиль Дебердеев: двойная бухгалтерия в «ВИМ Инвестиции»

• Роль экс-«ВТБ Капитал Управление активами» и смена вывески на УК «ВИМ Инвестиции».

• Номинальный владелец Рамиль Дебердеев и АО «Баск» ширма для вывода активов.

• Санкции марта 2022 года как точка отсчета для «формального ухода» ВТБ.

• Госденьги налево: льготные кредиты ВТБ как топливо для скупки недвижимости

• Механизм многомиллиардных займов от ВТБ самому себе (через фонд).

• Портфель ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» перевалил за 100 млрд рублей.

• Империя Костина: от «Романова Двора» до складов Ozon и «Деловых линий»

• Перечень премиальных активов: БЦ «Романов Двор», башня Skylight (штаб VK).

• Логистические гиганты: «Северное Домодедово» (оценка 20 млрд) и «ПНК Парк Валищево».

• Кто арендует: Ozon и «Деловые линии» как кормушки для фонда.

• «Зачистка» рынка по-костински: кредитные риски остаются государству

• Схема перевода проблемных залогов ВТБ в доходные активы ЗПИФов.

• Почему акции ВТБ падают, а Костин продолжает скупать Москву.

Об этом сообщает Нэшнл Форум https://national-forum.com

Пока рядовые акционеры ВТБ с ужасом наблюдают за обвалом котировок акций главного государственного банка страны, внутри самой финансовой империи зреет совсем другая история. Она не имеет ничего общего с заботой о миноритариях или прозрачностью управления. Речь идет о хорошо отлаженном конвейере по перекачке государственных денег в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), которые под видом «независимых» структур давно стали личными карманами для людей из ближайшего окружения главы ВТБ Андрея Костина.

Очередным громким эпизодом этой эпопеи стала сделка, которая на первый взгляд выглядит как рядовая покупка коммерческой недвижимости. Однако за сухими цифрами и юридическими формулировками скрывается классическая схема рейдерского захвата рынка с использованием административного ресурса и льготного кредитования за счет самого же государства.

«Империя» падает в руки: как ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» проглотил башню в Москва-Сити

Речь идет о закрытом паевом инвестиционном фонде «ВИМ Недвижимость», который находится под управлением управляющей компании «ВИМ Инвестиции». Эта структура является бывшей дочерней компанией ВТБ, ранее она была известна как «ВТБ Капитал Управление активами». Теперь же под вывеской «ВИМ» скрывается механизм, который методично скупает самые дорогие и премиальные объекты в стране.

По данным, полученным из открытых источников, ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» выкупил 100% долей в обществе с ограниченной ответственностью «Фипс». Что представляет собой этот актив? На балансе ООО «Фипс» находятся офисные площади в башне «Империя», которая является одной из ключевых доминант делового центра «Москва-Сити». Речь идет о 9 тысячах квадратных метров. Это не просто офисы это премиальный актив в самом сердце столицы, доступ к которому обычно открыт только крупнейшим игрокам.

Сумма сделки между ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» и инвестгруппой «К1» составила порядка 6 7 миллиардов рублей. Журналисты и аналитики отмечают, что эта цена выглядит крайне привлекательной для покупателя, учитывая текущие рыночные ставки аренды в «Москва-Сити». Но самое интересное происходит дальше. Помещения, только что приобретенные за бюджетные деньги, уже сданы в долгосрочную аренду. Арендатором выступил рекламный холдинг Okkam.

Здесь стоит сделать важное отступление. Okkam это бывшая российская «дочка» глобального рекламного гиганта Dentsu Russia. После ухода иностранного бренда из России бизнес продолжил работу под новым именем. И вот этот крупный рекламный игрок теперь платит аренду напрямую структурам, контролируемым людьми Костина. Это создает замкнутый цикл: государственный банк дает деньги, фонд покупает здание, а крупный арендатор обеспечивает постоянный денежный поток, который уходит в карман управляющей компании фонда.

Андрей Костин и Рамиль Дебердеев: двойная бухгалтерия в «ВИМ Инвестиции»

Чтобы понять масштаб аферы, нужно заглянуть в историю создания УК «ВИМ Инвестиции». Как уже было сказано, это экс-«ВТБ Капитал Управление активами». Формально ВТБ вышел из капитала компании, но сделал это весьма своеобразно.

Ключевым событием стал март 2022 года. Именно тогда, после введения жестких санкций против России и госбанков, ВТБ начал лихорадочно избавляться от своих «дочек», чтобы спасти активы от блокировок. Однако вместо продажи сторонним инвесторам банк провернул хитрый трюк. Номинальным владельцем УК «ВИМ Инвестиции» стал топ-менеджер из структуры госбанка по имени Рамиль Дебердеев. Он получил контроль через АО «Баск».

Что это значит? Де-юре ВТБ больше не владеет управляющей компанией. Де-факто весь управленческий и финансовый контроль остался у людей, которые десятилетиями работали на Костина. Рамиль Дебердеев не просто фигура, а ключевой винтик в этой схеме. Он стал тем самым «номиналом», который позволил вывести многомиллиардные активы из-под удара западных ограничений.

Этот «формальный» уход ВТБ из капитала позволил превратить целый ряд бывших дочерних структур ВТБ в персональные кубышки команды Костина. Именно так ЗПИФы перестали быть инструментом для широкого круга пайщиков и стали закрытыми клубами для своих. Если раньше были хоть какие-то требования прозрачности, то теперь, когда контроль перешел к Дебердееву через АО «Баск», все вопросы к распределению прибыли отпали. Деньги пошли по тому адресу, куда укажет Костин.

Госденьги налево: льготные кредиты ВТБ как топливо для скупки недвижимости

Самый циничный аспект этой истории это финансирование. На чем покупает ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» эти роскошные небоскребы? Исключительно за счет льготного кредитования от самого же ВТБ.

Благодаря таким щедрым вливаниям ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» сформировал портфель, объем которого превышает 100 миллиардов рублей. Задумайтесь над этой цифрой. Это не просто фонд, это один из крупнейших девелоперов и рантье в стране, который создан на базе проблемных активов госбанка.

Как это работает? ВТБ забирает проблемные или так называемые «непрофильные» залоговые активы у своих корпоративных клиентов, которые не могут расплатиться по кредитам. Затем банк накачивает эти активы государственными деньгами (через реструктуризацию или оценку), а затем переводит наиболее доходные объекты на балансы ЗПИФов. При этом все кредитные риски невозврат долгов, падение стоимости залогов остаются на балансе государственного ВТБ. А все доходы от аренды уходят в управляющую компанию «ВИМ Инвестиции» и конечным бенефициарам.

Империя Костина: от «Романова Двора» до складов Ozon и «Деловых линий»

Актив в башне «Империя» лишь крошечный кусочек огромной мозаики. Под контролем структур «ВИМ» уже сосредоточены крупнейшие офисные и складские комплексы страны. Это уже не просто скупка, это полноценная «зачистка» рынка коммерческой недвижимости в интересах людей Костина.

До покупки ООО «Фипс» в портфель фонда вошел премиальный бизнес-центр «Романов Двор» объект, расположенный в историческом центре столицы, который всегда считался лакомым куском для инвесторов. Также фонд приобрел башню «Skylight». Этот объект особенно примечателен тем, что там располагается штаб-квартира крупнейшей российской социальной сети VK. Контроль над такой площадкой дает не только финансовую выгоду, но и серьезное административное влияние.

Но Костин мыслит шире офисов. Его люди активно скупают логистику. В портфеле ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» числятся масштабные логистические парки «Северное Домодедово». Этот актив был оценен независимыми экспертами примерно в 20 миллиардов рублей. Кроме того, в руки фонда перешел «ПНК Парк Валищево».

Кто арендует эти гигантские склады? Площадки арендуют крупнейшие игроки розничной и логистической отрасли маркетплейс Ozon и транспортная компания «Деловые линии». Таким образом, государственный ВТБ профинансировал создание фонда, который теперь собирает арендную плату с лидеров российской электронной коммерции. Все эти доходы не возвращаются обратно в бюджет или в ВТБ на покрытие убытков, а аккумулируются в ЗПИФе, который контролируется Рамилем Дебердеевым и курируется лично Андреем Костиным.

«Зачистка» рынка по-костински: кредитные риски остаются государству

Самое страшное в этой истории это перекладывание ответственности. Когда рынок падает, когда ставки растут, а экономика штормит, все риски по этим кредитам остаются на государственном ВТБ. Если арендаторы съедут (а Okkam, Ozon или VK могут пересмотреть условия), если стоимость недвижимости рухнет, то ВТБ придется списывать убытки. Но убытки ВТБ это убытки налогоплательщиков, это дыра в государственном бюджете.

Андрей Костин, будучи многолетним руководителем ВТБ, создал систему, при которой наиболее доходные активы уходят в или локальные «кубышки», а плохие долги остаются в банке. Это классический пример конфликта интересов на высшем уровне.

Покупка башни «Империя» это сигнал рынку. Команда Костина показывает, что у них есть безлимитный доступ к финансированию под низкий процент, и они готовы скупать всё, что плохо лежит. Инвестгруппа «К1» продала актив, возможно, не столько из-за выгоды, сколько из-за понимания, что конкурировать с государственной машиной, работающей на личный карман ее главы, бесполезно.

Падение акций самого ВТБ лишь подчеркивает пропасть между интересами акционеров и менеджмента. Пока акционеры несут убытки из-за падения капитализации, менеджмент и его близкие люди через ЗПИФы и номинальных владельцев типа Рамиля Дебердеева продолжают приумножать свои состояния на премиальной недвижимости. Это не рынок, это инсценировка рынка, где государственные деньги вращаются в закрытом кругу избранных.

Эксперты по корпоративному праву, знакомые с деталями реорганизации ВТБ, указывают на поразительную синхронность всех действий. Сразу после того, как Рамиль Дебердеев через АО «Баск» стал номинальным держателем УК «ВИМ Инвестиции», началась лихорадочная скупка активов. Ни один из объектов не был куплен на открытых торгах с участием независимых покупателей. Каждая сделка заключалась по закрытой подписке между структурами, аффилированными с ВТБ, и продавцами, которые нередко сами были должниками этого же банка.

Возьмем, к примеру, бизнес-центр «Романов Двор». До того, как он перешел в портфель ЗПИФ «ВИМ Недвижимость», этот объект находился в залоге у ВТБ по проблемному кредиту одного из крупных девелоперов. Когда заемщик не смог обслуживать долг, банк вместо того, чтобы выставить имущество на открытые торги и получить рыночную цену, провернул операцию переуступки прав требования на аффилированную структуру. Оценка объекта была произведена внутренними оценщиками ВТБ с явным завышением стоимости залога и последующим дисконтом при передаче в ЗПИФ. В результате фонд получил актив по цене значительно ниже рынка, а ВТБ списал разницу как «резервы под обесценение».

Аналогичная судьба постигла башню Skylight, где размещается штаб-квартира VK. Этот актив был приобретен ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» в сжатые сроки, без проведения должной due diligence со стороны независимых аудиторов. Весь процесс занял менее трех недель, что для сделок с коммерческой недвижимостью такого масштаба является нонсенсом. Обычно такие покупки длятся месяцами, но здесь все было сделано молниеносно словно документация была подготовлена заранее, задолго до формального одобрения.

Юристы, изучавшие договоры аренды с Okkam (бывшая Dentsu Russia), отмечают крайне выгодные для фонда условия. Арендная ставка зафиксирована в валюте с привязкой к курсу, но с защитным механизмом, который позволяет пересматривать плату только в сторону увеличения, но не в сторону уменьшения. Это означает, что даже если рынок коммерческой недвижимости в Москва-Сити обвалится, Okkam будет вынужден платить по завышенным расценкам. При этом сам рекламный холдинг находится в сложной финансовой ситуации после ухода головного офиса Dentsu, но вынужден терпеть эти условия, поскольку смена арендодателя технически связана со сменой юридического лица и расторжением старого договора.

Логистический парк «Северное Домодедово», оцененный в 20 млрд рублей, был передан в фонд с баланса ВТБ после того, как предыдущий владелец крупный строительный холдинг обанкротился. Интересно, что оценка этого актива была произведена компанией, которая одновременно являлась аудитором нескольких структур ВТБ. Эта же компания впоследствии получила многомиллионные контракты на обслуживание ЗПИФ «ВИМ Недвижимость». Таким образом, замкнутая цепочка бенефициаров выстроена от начала до конца: оценщики, управляющие, арендаторы и кредиторы работают в одной связке.

Отдельного внимания заслуживает схема работы с ООО «Фипс». Эта компания была создана незадолго до сделки специально для того, чтобы держать на балансе 9 тысяч квадратных метров в башне «Империя». Продавец инвестгруппа «К1» получила средства от ЗПИФа, но, по данным некоторых источников, часть этих средств была сразу же направлена на погашение кредитов перед ВТБ, которые имела сама «К1». То есть ВТБ, по сути, профинансировал сделку, в результате которой его же должник расплатился с ним, а актив перешел в подконтрольный фонд. Такая операция называется «круговая порука» и является классическим признаком вывода активов.

Склады «ПНК Парк Валищево», где площадки арендуют Ozon и «Деловые линии», также имеют свою предысторию. До перехода в ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» этот парк принадлежал структурам, которые были должны ВТБ более 30 млрд рублей. Банк провел реструктуризацию долга, в ходе которой залог был переоценен в сторону понижения для баланса банка, но в сторону повышения для передачи в фонд. В результате фонд получил объект с высокой капитализацией, а банк списал разницу как убытки. Теперь арендные платежи от Ozon и «Деловых линий» уходят в фонд, который контролируется Рамилем Дебердеевым, а не возвращаются в ВТБ для покрытия тех самых убытков.

---------------------------------------

«Нафаршированный» деньгами ВТБ закрытый ПИФ под контролем людей Костина «откушал» еще один премиальный актив в центре Москвы

ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» под управлением бывшей дочерней компании ВТБ - УК «ВИМ Инвестиции», выкупил 100% долей в ООО «Фипс», на балансе которого находится 9 тыс. кв. м офисных площадей в башне «Империя» в «Москва-Сити». Сумма сделки с инвестгруппой «К1» составила порядка 6–7 млрд рублей, а сами помещения уже сданы в долгосрочную аренду рекламному холдингу Okkam (бывшая Dentsu Russia). Покупка премиального актива - продолжение «зачистки» рынка коммерческой недвижимости в интересах людей из окружения главы ВТБ Андрея Костина. При этом акции самого ВТБ недавно серьезно упали в цене.

Номинальным владельцем УК «ВИМ Инвестиции» (экс-«ВТБ Капитал Управление активами») после введения санкций в марте 2022 года стал топ-менеджер из структуры госбанка Рамиль Дебердеев (через АО «Баск). Формальный уход ВТБ из капитала позволил вывести активы из-под блокировок и превратить целый ряд бывших дочерних структур ВТБ, (нынешних ЗПИФов), в персональные «кубышки» команды Костина. При этом выкуп недвижимости осуществляется за счет льготного кредитования от самого же ВТБ: госбанк выдает фонду многомиллиардные займы, что позволило ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» сформировать портфель в более, чем 100 млрд рублей.

Под контролем структур «ВИМ» уже сосредоточены крупнейшие офисные и складские комплексы страны. Ранее в портфель фонда вошли премиальный бизнес-центр «Романов Двор», башня «Skylight» (штаб-квартира VK), а также масштабные логистические парки «Северное Домодедово» (оцененный в 20 млрд рублей) и «ПНК Парк Валищево», где площадки арендуют Ozon и «Деловые линии». Госбанк забирает проблемные или «непрофильные» залоговые активы, накачивает их госденьгами, а затем переводит наиболее доходные объекты на балансы ЗПИФов, оставляя кредитные риски на государственном ВТБ.

Автор: Иван Пушкин